长期以来，预测房地产收益率的方向一直是商业房地产研究的圣杯-尽管许多人已经尝试过，但找到解决方案仍然遥不可及-但一项新的研究似乎有一个答案。
Linneman Associates的Peter Linneman博士和房地产公司FCP的Chevy Chase，MD的研究和数据分析副总裁Matt Larriva博士认为，他们已经设计出了一种方法，可以准确地预测未来一年的收购收益。该模型基于失业率和商业抵押贷款债务流量，这些指标可以替代的经济表现和流入商业房地产的资本。
Linneman和Larriva在季刊《 Linneman Letter》的秋季刊中写道：“我们清楚地发现，按揭债务占GDP的百分比增加会导致上限比率下降，而失业率的上升会略有上限比率上升。”行业趋势。“这是有道理的，因为这两个变量提供了对定价的风险方和需求方的洞察力。”
Linneman和Larriva使用他们的模型，基于债务市场的稳定，强劲的资本流动和经济的复苏，预计未来一到三年内上限利率将适度下降。拉里瓦说：“多家庭上限利率应该下降有几个原因，即抵押债务占GDP的百分比的稳定性，全球对收益率的追求以及潜在的行业轮换。”
与利率的联系薄弱
预测房地产收购收益(通常称为“上限利率”)是商业房地产投资的关键部分。我们的目标是在收益高(资产价值低)时买入，在收益低(资产价值高)时卖出。大约三十年前，从Resolution Trust Corp.大量购买打折房地产开始了现代投资时代。购买失败的储蓄的残余物的投资者买低了，刺激了复苏并积累了财富。
预测价格方向需要确定哪些指标会导致房地产价格发生变化。有许多经济指标和房地产基本指标可供选择，但大多数变量与房地产收益之间的相关性并不一致。
通常被认为与上限利率相关的一种通用指标是利率。为了确定房地产价格是否合理，业内许多人查看了一个简单的时间序列图，该图映射了平均上限利率和10年期国债。在过去的二十年中，两者之间的差距平均超过了300个基点，但这个数字已经反弹。
连接很直观。利润在某种程度上是10年期国债收益率与上限利率之间的价差的函数。10年期国债(无风险利率)是抵押贷款定价的工具。在过于简化的水平上，拥有拥有6%的收益率和4%的抵押贷款的房地产，可以获得2%的利润。
自1970年代国债收益率暴涨以来，国债收益率一直在缓慢下降。尽管市场已经习惯了低利率，但在这些年中的许多时间里，许多市场参与者认为利率将回到更高和更自然的水平，这促使人们对利率与上限利率之间的关系进行了许多研究。 。
事实证明，研究表明该连接较弱。例如，时任保德信房地产投资公司(现为PGIM)负责人的菲利普·康纳(Philip Conner)在2011年发表的一篇论文发现，在1970年代末至2010年全球金融危机之间的六次快速上升的利率期间，上限利率通常保持不变或减少。康纳写道：“在经济增长和扩大就业期间，国债收益率通常会上升，这是改善航天市场基本面和增加风险偏好的催化剂。” “在六个期间中的五个期间，公司债券收益率利差的压缩说明了长期利率上升时投资者对风险变化的偏好如何。”
关键定价变量
为了找到可以预测前瞻性价格的相关性，Linneman和Larriva在最终确定失业率和资金流向之前研究了许多变量。失业反映了全部经济活动。就业增长是对商业空间需求的主要驱动力。有了工作，个人就可以组成家庭来租房，使用构成办公室工作基础的服务，在购物中心购买商品，从而产生对零售和工业空间的需求，旅行以及在休闲和款待上的花费等。
抵押债务占GDP的比重反映出商业房地产中更多的技术资本市场因素。不断上升的房地产价值产生了对增加债务数量的需求-如果贷款与价值比率保持恒定，那么更高的房地产价值将产生更多的债务。此外，抵押贷款债务占GDP的比重反映了投资者的情绪。在全球金融危机爆发之前，投资者和贷方对未来的现金流量将继续增长充满信心。结果，购房者愿意接受较低的收益率(或上限利率)，将价值推高，与此同时，贷方愿意提供越来越高的杠杆水平。
结果是抵押债务激增。Linneman和Larriva表示，按揭(商业和住宅)占GDP的比重从2001年的60%增长到2010年的100%左右。事实证明，这种增长是不可持续的-太多的债务导致市场崩溃，伴随着抵押违约的大幅增加，引发了经济衰退和金融危机。
房地产价值使杠杆热潮上升或下降。资产价值在2008年至2010年期间平均下降了约25%，而抵押贷款在GDP中所占的份额到2014年下降至约75%，此后一直保持稳定。在金融危机爆发后，上限利率在2015年跌至历史低位，并保持稳定。根据Green Street Advisors的数据，2015年公寓的均价率平均为4.7%，目前为4.3%，而办公室的均价率在2015年降至5.0%，目前为5.4%。
Linneman / Larriva的研究发现，当抵押贷款债务的增长速度比GDP快1%时，多户家庭住房抵押贷款利率下降了22个基点，而办公房屋抵押住房利率下降了65个基点。如果债务相对于GDP增长10%，则上限税率将使多户家庭压缩220个基点，而就职家庭则压缩650个基点。
多家庭的玫瑰色展望，办公室
尽管由于2020年第二季度的大流行效应，失业率出现了短暂的上升，抵押贷款占GDP的比重出现了短暂的上升，但Linneman / Larriva模型预测，所研究行业的上限利率将保持稳定，明年，多户家庭的办公地点将下降10个基点，而办公室的办公地点将下降20个基点。
稳定的预测来自抵押贷款债务占GDP的预期稳定性以及投资者对商业房地产的强劲需求。拉里瓦说：“对该产品的需求强劲，因此我倾向于认为它会保持良好的出价。” “在全球范围内，有创纪录水平的货币追逐负收益。我可以看到(养老基金)正在寻找具有正收益率的其他稳定资产，例如机构拥有/经营的多户房地产。”
乐观预测的潜在不利因素包括由于引起的经济动荡而导致的通货膨胀变化或承受能力的增长。迄今为止，贷款拖欠主要集中在零售和酒店贷款，但如果情况恶化，多户家庭和办公室可能会出现贷款违约率上升的情况。根据Trepp的数据，截至11月，多户家庭的CMBS拖欠率为3.1%，办公室为2.3%，远低于酒店的19.5%和零售的14.3%。
如果通货膨胀率上升，目前的通货膨胀率(目前为1.2%，远低于美联储的2.0%的目标)可能成为商业地产的双刃剑。拉里瓦说，这可能会吞噬房地产价值，但也会使商业房地产4-6%的收益率吸引投资者。通货紧缩是更大的潜在阻力，这将预示着经济放缓。
任何情况都不会对每种房地产类型产生相同的定价影响。产生的在家工作措施，关闭商店和减少差旅对每种财产类型产生不同的影响。拉里瓦说，多户，工业和单户租金可以从其他房地产领域重新分配的资本中受益。